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限购、限售、限贷、限价,2018最先松绑哪个?

发布:2018/1/13 9:22:17  来源:转载  浏览次  编辑:佚名
引子:
 
什么是市场经济?
 
我们天天都在说市场经济地位,市场经济主体,市场经济国家。
 
然而,什么是市场经济?
 
最经典定义就是:
市场经济——也称自由市场经济,是指通过市场配置社会资源的经济形式。
 
1、“四限”≠市场经济
 
中国房地产市场算不算市场经济?
 
如何判断?
 
就是四个标准:自由性、合法性、竞争性、开放性  
 
合法性——市场上流动的产品必须是法律允许生产、交换、消费的产品。同理,法律如果不明文禁止,就是属于合法产品。
竞争性——市场上的主体特别是生产主体,必须形成竞争性,不能是完全垄断地位。
开放性——市场上的产品允许任何社会主体购买,不得设置障碍。
自由性——商品的生产者拥有自由的定价权、买卖对象的选择权。同样商品的购买者一样拥有买卖对象的选择权。
 
这样一分析,本次调控的四限——“限购、限售、限贷、限价”算不算市场经济,大家都明白。
 
2、“四限”是一种退烧特效药
 
虽然是这样,但是对于2016——2017年的中国房地产市场,该不该使用“四限”呢?
 
答案是:一定、确定以及肯定的,必须使用!
 
如果把中国房地产比喻成一个人的话,那时候这个人已经发了很高的高烧,任由这个人高烧不退,自身会完蛋,而且会感染周边的健康人,比如金融,比如实体经济,弄不好就会拖垮整个国家经济和基础。这一点如果你研究过2016年的房地产形势和金融,都应该有感触。
 
对于2016年下半年的中国政府,实际上摆在他面前就是一个三选一的选择题。
 
选择一:任由房地产泡沫膨胀下去,拖垮整个国民经济。
 
毋庸置疑,任何一个有责任心的政府都不会坐视不理,否则他就不配成为这个国家的领导班子。我相信这种方法不会成为任何一个政府的选项。
 
选择二:采用市场经济疗法,比如提高利率,慢慢的吃中药,慢慢的退烧。
 
这种办法的好处就在于副作用小,可以长期治疗。但是缺点就是见效慢,可能需要很长时间才能把烧退下去,并且还存在一个能不能把烧退下去的问题,一旦烧退不下去,政府公信力就有问题。
 
选择三:暂时抛弃市场经济原则,采用行政指令的方法治疗,最典型的就是“四限”。
 
限购,限贷、限售、限价。这种方法就好像吃“特效退烧药”,好处就在于“退烧快”,但是缺点在于“副作用大”比如误伤刚需和“信号失真”问题。
 
所以,“吃特效退烧药”应该是2016年政府的“相对优选”。
 
别管什么市场经济原则,先把烧退下来,避免威胁到金融安全问题。
别管什么房地产,让钱从房地产中先出来,等到“炒房兴邦,实业误国”成为全民共识,实体经济就完蛋了。
别管什么地方财政问题,中央的政策公信力是最最重要的。
 
所以,对于这个房地产过热选择题上,“四限”虽然不是“最优答案”,但是也绝对不是“最差答案”。
 
3、“烧”终于退了
 
于是“史上最严的宏观调控”进行了整整一个整年加一个整季度(公认全国性的调控起点就是在2016年10月开始),费了九牛二虎之力,“烧”终于退了。
 
“限购”让一线城市、二线城市能够买房的人大大减少;
“限售”让炒房盈利空间压缩,炒房风险加大,炒房动力减弱;
“限价”至少让老百姓最敏感的价格指数保持稳定;
“限贷”让炒房门槛提高,盈利减少。
 
于是——
 
一线市场,彻底冷冻,房价冷冻,新房成交量,二手房成交量冷冻。
二线市场,半冷冻状态,限价促成房价冷冻,新房二手房价格倒挂,二手房成交冷冻。
三线市场,虽然“去库存”依旧,但是没了主角的加盟,大戏的热度自然减了不少。
 
更重要的是:
 
严格执行首付比例,基准利率定向上浮不断,热钱流向房地产领域受到了严格监管,消费贷的钱不能流向房地产领域了,银行和金融这个国家的最最最重要命脉出现“发烧”并发症的概率已经大大降低
 
从这个角度来看,“四限”达到了调控的目标——保证金融安全,保证实体经济发展,保证国家稳定。
 
4、2018——手段转换之年
 
虽然“四限”达到了调控目标,但能够长期坚持吗?
 
这个答案依旧“一定、确定以及肯定”。
 
——绝无可能!
 
因为“四限”手段都不属于市场经济手段,都属于行政指令手段,因此都是权宜之计。
 
从大里说,改革开发已经40年,整个中国经济全面已经实现市场化,难道要留出房地产市场这个“计划经济”的特区?
 
从小里说,退烧特效药虽然见效快,但是不能长期服用,再好的药都是药,中国有句老话叫“是药三分毒”。
 
所以,对于中央政府,对于宏观调控,不同年份的任务是不一样的。
 
2016年,是表明态度的一年,“房子是住的,不是炒的”,先把“特效药”吃了再说。
 
2017年,是坚持的一年,要明确看到“房地产退烧”和“金融稳定”的结果。
 
而,2018年呢?
 
从各大城市人才引入的政策来看。从兰州部分区域取消限购的变化来看。从住建部部长王蒙徽耐人寻味的发言来看,形势一点点的发生变化。
 
全国一盘棋,变成因城施策。更重要的是调控要坚持,调控手段要变化。变得更加长效,变得更加柔和,变得更加市场化。
 
5、“四限”怎么变?
 
坦率的说,四限都不属于市场经济手段,未来都会改变。
 
但是2018年都会变化吗?
 
不会的,本轮调控的很大一个特点是“市场信号缺失”。
 
从数据上看,一线城市成交量下滑,但是你无法判断到底是人们不愿买,不敢买还是买不成。
 
从价格上看,你看成交价格平稳,但是你再看周边二手房价格,你弄不清这个价格是个洼地还是坑。
 
所以,对于执政者,2016年考验的是面对危机决策的魄力,2018年考验的是决策转换的智慧。为什么说一国两制是伟大的创举,因为它既保证了香港的繁荣,也实现了主权的回归。
 
所以对于2018年的国家执政者,他也需要既保持房地产的稳定,金融的稳定,实业的发展,也要逐步变换调控的手段。
 
对于限购,2018年初在实际上已经开始慢慢松动。
 
毕竟,消费者购买的自由是市场经济最大的自由。
 
但也不敢完全,迅速的放开。堰塞湖处理的方式就是慢慢的下泄,然后才能把危险彻底排除,一下子完全放开,秩序会不会被冲垮,谁也不敢打包票。
 
所以,南京才会两步走,第一步开放当期本科毕业生,第二步开放40岁以下本科毕业生。
 
第三步呢?或许年龄继续放宽,或许学历继续放宽。
 
对于限价,2018年大概率也会逐步取消。
 
首先,一手二手价格的倒挂,滋生了腐败的土壤,天价的茶水费最大的根源就是限价的设定。
 
第二,限价这个政策彻底模糊了市场的信号,对于房价这个市场最重要的信号,政府和百姓都整体迷失,人们弄不清房价究竟算高还是算低,自己该不该进场。因为在大多数城市人们心里,“限价”就是政府替你压着开发商的价,这个大红包不去抢,我傻呀。
 
一句话,限价不取消,或许将成为2018年最好用的一种“心理促销”。
 
对于限售,2018——2019年会坚持,2020年前后会退出。
 
什么叫就“房住不炒“,住还是炒关键的分界点在于房子是否将进入二手房领域的增值。
 
限售就是不让你进入二手房领域,所以更谈不上增值问题。进不了二手房领域的房子就是一堆昂贵的砖头,虽然也能够租房盈利,但是其利润之薄不言而喻。
 
当然,从长期看,限售也会取消,但是伴随而来的很可能就是高额的交易税(或所得税),以吃掉你大部分的的炒房所得。另外一个原因,对于地方政府财政来说,二手房交易带来的收益,绝对无法和新房以及土地拍卖相提并论。
 
对于限贷,这是一个最令国家不安的问题。
 
全款炒房,对于国家来说是一个价值观导向的问题,应该劳动致富而不是完全“资本致富”。
 
一旦崩盘,跳楼上吊是你自己选择的问题。
 
但是对于“贷款炒房”就是一个国家金融安全的问题,当银行一半的贷款是用于买房和不动产投资(2016年7月8月曾经达到这样的比例),对于国家是一个多大的定时炸弹和不安定因素,因为一旦崩盘,跳楼上吊的肯定不止是你自己。
 
所以对于这个“限贷”一定是“四限”中最久坚持的一项,要知道房子是你的房子,而金融却是国家的金融。

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